MG Logo svg 500

המדריך המלא לניהול נכס בישראל – חלק א׳

על מה נדבר:

ניהול נכס הוא למעשה שילוב כלל הפעולות שיש לבצע בנכס המיועד להשקעה. על אף שלא תמיד זה נראה כך, ניהול נכס נדל״ני אינו דבר פשוט. ישנן פעולות רבות שיש לבצע בבואנו לנהל דירה להשכרה. במדריך זה החלטנו לפרט לכם על כל שלב ושלב, על הפעולות שיש לבצע ועל הדרך שמומלץ לבצע אותן. 

החלק הראשון במדריך המלא לניהול נכס בישראל יתמקד בכל השלבים הראשונים. כלומר, כל השלבים שיש לבצע טרם אכלוס הנכס. בין היתר פעולות פרסום ושיווק, בדיקות דיירים, עריכת הסכם השכירות, בטחונות ועוד. בואו נצא לדרך. 

ניהול נכס – שיווק ופרסום הנכס

איפה לפרסם?

שלב השיווק של הדירה הינו שלב קריטי. מטרתנו בשלב זה היא לייצר מספר רב של פגישות בנכס עם דיירים פוטנציאליים. המקומות הנפוצים ביותר לשווק את הדירה הם יד 2 ופייסבוק. עם זאת, קיימים אפיקים נוספים לפרסום נכסים. מדלן, הומלס, קומו ועוד. הקפידו לפרסם בכמה אפיקים במקביל. זכרו שישנה חשיבות להקפצת המודעה שלכם מעת לעת. במידה ותוכלו, פרסמו מודעה בפייסבוק בכל יום או יומיים. אנשים שלא ראו את המודעה שלכם אתמול, עשויים בהחלט להיתקל בה היום. 

דגשים לפרסום

הדברים החשובים ביותר להם צריך לדאוג הם תמונות איכותיות של הנכס. התמונות צריכות לכלול כמה שיותר חללים מהדירה המדוברת. הצילומים צריכים להיות באיכות גבוהה וברורה. בנוסף, יש לדאוג לפרט עד כמה שניתן על יתרונות הנכס. קרבה למקומות מרכזיים, אזורי גישה, יתרונות של השכונה ועוד. גם המפרט הטכני של הנכס קריטי בשלב השיווק. האם יש מזגנים בדירה? האם הדירה מרוהטת? מה עלות דמי ועד הבית וכמה עולה הארנונה לחודשיים? כל הפרטים הללו יסננו עבורכם בצורה יעילה את האנשים שיצרו עמכם קשר. כך, תימנעו בקלות משיחות סרק ממחפשי דיור שהנכס שאתם משווקים פחות רלוונטי עבורם. 

תמחור נכון

טיפ אחרון בנושא זה הוא תמחור נכון של הנכס. במידה ואינכם בטוחים בגובה שכר הדירה שאתם אמורים לדרוש, התייעצו עם מומחה. דירה המתומחרת מעל מחיר השוק, עשויה ״להישרף״. פירוש הדבר, שהמחיר הגבוה שלה יגרור תגובות לא רצויות, והתעניינות נמוכה מצד מחפשי דירות. במידה ואתם לא מקבלים טלפונים בכלל, כנראה שהמחיר גבוה מדי. במידה ואתם מקבלים יותר מדי טלפונים, כנראה שתמחרתם נמוך מדי. חברה מקצועית העוסקת בניהול נכסים תדע לפתור לכם את הבעיה הזו. לא רק שהתמחור של הנכס יהיה נכון, גם העלאת שכר הדירה מעת לעת, בצורה הגיונית ומבוקרת היא הדרך הנכונה ביותר לעשות זאת. 

ניהול נכס – בדיקות דיירים

בדיקה של דיירים טרם כניסתם לדירתכם היא קריטית ביותר. אל לכם לוותר על שלב זה. אנחנו לא מכירים את האדם שהולך להיכנס לגור בנכס שלנו בשנה הקרובה, ולכן שווה לעשות בדיקות רקע מקדימות. הבדיקות הללו יצמצמו את הסיכון הכרוך בהכנסת אדם זר לדירתכם. ניתן לבצע בדיקות במספר רב של דרכים. ההמלצה החמה שלנו היא חברת דיפרנט אשר יודעת לסייע בדיוק במקרים אלו. כמובן שקיימות אלטרנטיבות נוספות בשוק אותם תוכלו לבחון. כך או כך, נרצה לבדוק שני דברים: בדיקות היתכנות כלכלית ובדיקות רקע משפטיות. זכרו כי זמן הפינוי של דייר מהנכס שלכם לא ירד משלושה חודשים, לכל הפחות. בנוסף, מדובר בהליך משפטי מורכב שהייתם מעדיפים להימנע ממנו.

 

ניהול נכס נדלני

 

בדיקות כלכליות

בבדיקה הכלכלית נרצה לבחון האם יוכל לעמוד השוכר הפוטנציאלי בגובה דמי השכירות המבוקשים. במידה ושכר הדירה אותו אתם דורשים קרוב לגובה ההכנסה של הדייר הפוטנציאלי – הרי שהבדיקה הכלכלית לא תאשר אותו. הבדיקה הכלכלית באה לבחון האם יוכל לעמוד השוכר בדמי השכירות. כך, תוכלו להימנע מצ׳קים שיחזרו, מתשלומים שלא יגיעו והפתעות אחרות הקשורות להיתכנות הפיננסית של העסקה.

בדיקות משפטיות

הבדיקה המשפטית באה לבחון את מצבו הפלילי של השוכר הפונטציאלי. בבדיקה זו נבחן האם נתבע השוכר בעבר על ידי בעל דירה שהשכיר לו דירה. כמו כן, נוכל לדעת האם ישנם תיקים פליליים לדייר הפוטנציאלי. באופן כללי, הרקע המשפטי של אדם מסוים יכול לסייע לכם בהבנה הבסיסית ולענות על השאלה שאתם בוודאי שואלים את עצמכם: האם זה האדם שאני רוצה להכניס לנכס שלי לשנה הקרובה? 

ניהול נכס – עריכת הסכם שכירות

הסכם השכירות הוא המסמך המשפטי אשר מהותו לקשר בין המשכיר לשוכר. בשל העובדה שהחוק להגנת הדייר בדרך כלל מגן על הדייר, חשוב לשים דגש על הסכם השכירות שלכם. כמובן שניתן להשתמש בהסכם שכירות של העירייה או כל הסכם אחר המופיע באינטרנט. האם הסכם זה יגבה אתכם באמת? כנראה שלא. המלצתנו החמה היא להתייעץ עם עורך דין מוסמך, שיצור עבורכם הסכם שכירות עמו תעבדו בשנים הקרובות. 

חלק חשוב מאוד בשלב זה, הוא להעביר את הסכם השכירות שלכם לדיירים הנכנסים. ייתכן ויהיו סעיפים בעייתיים עבורם, ויכול להיות שלא ירצו או יוכלו לעמוד בכל סעיפי ההסכם. חשוב לוודא זאת מראש. שלחו להם את הסכם השכירות ובקשו מהם לעבור עליו. במידה ויש להם הערות, שאלות או תיקונים להציע – בקשו מהם לעשות זאת טרם מועד החתימה. כך, תוכלו להקדים תרופה למכה ולייעל את התהליך. 

בטחונות וערבונות

אחד הנושאים האקוטיים ביותר בתחום השכרת הדירות הוא הביטחונות והערבונות של הדיירים. ישנם בטחונות רבים הקיימים בשוק עמם ניתן לעבוד. ביניהם, ערבות בנקאית, שטר חוב, פיקדון כספי ועוד. הדרך שאנו ממליצים היא בטחונות במזומן והחתמת שני ערבים חזקים על שטר ערבות. חשוב לציין, שהכסף החי שיפקיד הדייר הנכנס בידכם, אמור לחזור אליו בסוף תקופת השכירות. זאת בהנחה, כמובן, שהכל התנהל כשורה ולא היו שום בעיות לאורך תקופת השכירות.

אידיאלית, קחו 3 חודשי בטחונות במזומן. למה? סיבה ראשונה היא שכסף מזומן ניתן למשוך בכל עת. הוא יושב אצלכם בחשבון הבנק וזמין במידת הצורך. לעומת אלטרנטיבות אחרות, כמו פירעון שטר חוב למשל, הדורש הליכי הוצאה לפועל ובירוקרטיות נוספות. סיבה נוספת היא הזמן המוערך שיקח לכם להוציא את הדייר מהנכס בהליך משפטי. במצב שכזה, תוכלו להשתמש בכסף החי שברשותכם וכך לא תפסידו דמי שכירות. עם זאת, לא כל אחד יכול להרשות לעצמו להפקיד בידיכם שלושה חודשי שכירות במזומן. 

ניתן בהחלט להתפשר על חודש אחד או חודשיים. הדבר שעליו אסור לכם להתפשר הם הערבים לחוזה. היתרונות בערבים חזקים להסכם השכירות הינם רבים. בראש ובראשונה, ערב החתום על שטר ערבות למעשה כפוף לחוזה השכירות. במידה והדייר לא עומד בהתחייבויותיו, תוכלו לפנות אל הערב. בשל העובדה שהערב כפוף להסכם השכירות, הוא בדרך כלל ידאג להסדיר עמכם את הבעיה. זאת, על מנת להימנע מהליכים משפטיים ותביעות מיותרות. זכרו שכוחו והשפעתו של ערב איכותי גדולים מהבטחונות עצמם. 

לסיכום

בחלק א׳ של המדריך המלא לניהול נכס התמקדנו בשלבים שלפני אכלוס הנכס. שיווק הנכס, מציאת דיירים, בדיקות הדיירים ועריכת הסכם השכירות. בחלק הבא נתמקד בשלב האכלוס עצמו ובניהול השוטף של הנכס. מקווים שהשכלתם ולמדתם דבר או שניים. בכל מקרה, תוכלו תמיד להתייעץ עם אחד המומחים שלנו בכל נושא הקשור לניהול הנכס שלכם. שיהיה בהצלחה!

יכול לעניין אותך

קבוצת מרום

משרדים והנהלה

צרו קשר קבוצת מרום

טלפון קווי משרד ראשי: 073-789-5189

טלפון נייד: 052-630-3438

אימייל: office@maromgroup.org

כתובתנו: גרשון ש"ץ 16 תל אביב