MG Logo svg 500

ניהול ואחזקת מבנים – מה חשוב לדעת?

על מה נדבר:

כל עסק דורש ניהול. כל נכס נדל״ני, בין אם דירת מגורים ובין אם בניין רב קומות, הוא עסק לכל עניין ודבר – ועסק שדורש התייחסות, תשומת לב ותפעול. ניהול שוטף ותפעול אופרטיבי של בניין מגורים דורש מספר אלמנטים עליהם נרחיב במאמר זה. בתור התחלה, חשוב לציין, כי ממש בימים אלו מקודמת החלטה שתחרוץ כי כל בית משותף ובניין בישראל דורש ניהול באמצעותה של חברת ניהול ואחזקת מבנים. ועד הבית המוכר והטוב הופך לאט לאט לפחות רלוונטי וישנן בשוק חברות ניהול ואחזקת מבנים רבות אשר יציעו את עבודת וועד הבית – רק בצורה אחראית יותר, מסודרת יותר ויעילה יותר. ניהול ואחזקת מבנים אינו עסק פשוט; על מנת שיוכלו דיירי הבניין ליהנות מאורח חיים ברמה גבוהה ויזכו לחווית מגורים טובה יותר, יש לדאוג לסידור וארגון הבניין, ברמה הארגונית. החל מניהול חשבון הבנק בצורה מחושבת יותר באמצעות שימוש בידע, ניסיון ומעקבים שוטפים של חשבון הבנק, וכלה בביצוע מגוון פעולות של אחזקה מונעת כדוגמת איטום ובדיקת מערכות הבניין לפני תקופת החורף.  יתרון נוסף ומשמעותי בחברה לניהול ואחזקת מבנים הוא הכוח התפעולי שלה אשר נוצר לאור נפח העבודה הגדול שלה. חברה שמנהלת עשרות ומאות בניינים, לרוב תעבוד במקביל עם מספר אנשי מקצוע מכל סוג. כך, תדע להוזיל עלויות של ספקים ונותני שירות אשר נדרשים להיקרא לדגל עבור התפעול השוטף של הבית המשותף. כאשר חברת ניהול ואחזקת מבנים מוזילה את הוצאות הבניין, היא תוכל להגדיל את רווחיות חשבון הבנק ובמקרים מסוימים לבצע פעולות שיפור ושימור בבניין אשר דורשות הוצאת כסף (ולרוב גבייה ייעודית מבעלי הדירות הבניין) בקלות רבה.

מינוי חברת ניהול ואחזקת מבנים – רוב רגיל מול רוב מיוחד

על מנת שחברת ניהול ואחזקה תתחיל לנהל את הבניין שלכם, נדרשת הצבעת רוב בעלי הדירות בבניין עבור מינוי החברה. ההצבעה מתבצעת באסיפת דיירים וכאשר יש רוב, יכולים חברת הניהול ונציגות הוועד לקדם את התהליך ולהעביר את המושכות אל חברת הניהול. בהקשר זה, חשוב לשים לב להבדל הקטן בין בניין המנוהל על ידי ועד הבית (בעל נכס שהתנדב לנהל את הבניין) לבין בניין המנוהל על ידי חברת ניהול כלשהי. במידה ובעלי הדירות בבניין מסוים רוצים להחליף את נציגי הוועד בחברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית, נדרש רוב מיוחד של 67% מבעלי הדירות בבניין, לכל הפחות. במידה והבניין מנוהל על ידי חברת ניהול ובעלי הדירות מעוניינים להחליף את חברת הניהול הנוכחית בחברת ניהול ואחזקת מבנים אחרת – הסכמתם של 51% מבעלי הדירות תספיק בהחלט.

רוב רגיל, רוב מיוחד, רוב מוחלט

אנשים רבים נוטים להתבלבל בין סוגי ההחלטות שניתן וצריך לקבל בבניין מגורים, ואילו סוגי רוב נדרשים על מנת להכריע סוגיות כאלו ואחרות. החלטנו לעשות לכם סדר גם בנושא הזה: נושאים כמו שינוי דמי ועד הבית, גביית תשלום נוסף לוועד הבית, החלפת חברת ניהול בחברת ניהול אחרת, הגדרת מעלית כמעלית שבת, החלפת ספק גז ושיפוץ עבור אחזקה ושימור – ידרשו רוב רגיל בלבד (51% מבעלי הדירות בבניין). החלטות כמו התקשרות עם חברת ניהול עבור החלפת נציגות ועד הבית, שינוי תקנון הבית המשותף, בניית ממ״ד בבניין או ביצוע פרויקט תמ״א ידרשו רוב מיוחד של 67% מבעלי הדירות. נושאים מיוחדים כמו שיפוץ עבור שיפור ושדרוג (שלא בדומה לשיפוץ עבור תחזוקת הבניין) ידרשו רוב מוחלט של 100% מבעלי הדירות בבניין.

שימור ושיפור ערך הבניין

במידה ומדובר בבניינים ישנים יותר, תידרש תחזוקה שוטפת עיקשת יותר. חברת ניהול ואחזקת מבנים איכותית ומהימנה תדע בדיוק האם קיים צורך בשיפוצים מסוימים, עבודות צבע וטיח, ניקוי מרזבים מעת לעת, בחיזוק הבניין באמצעות שיטות חיזוק שונות ועוד. לא כל חברות הניהול מבינות לעומק את הנושא הזה ולכן יש להקדיש זמן רב ומחשבה בבחירת חברת הניהול לבניין. חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית לרוב תחזיק באמתחתה אנשי מקצוע המתמחים בשיפוצים ותיקונים מסוימים, ובמידה ולא, לבטח יהיו להם מספר רב של נותני שירות אשר יודעים לבצע עבודות תחזוקה שוטפות, קלות ומורכבות לכל אורך השנה. 

לסיכום

לפני בחירת חברת ניהול ואחזקת מבנים לבניין שלכם, הרגישו חופשי לשאול את כל השאלות שעולות על דעתכם. לפי השוואת התשובות של חברות הניהול השונות תוכלו להבין מי המועמד איתו אתם מעוניינים להמשיך להתקדם. דרשו לדבר עם לקוחות ממליצים של החברה – כדוגמת בעלי דירות או דיירים בבניינים אחרים המנוהלים על ידי החברה. אל תמהרו לקחת את הצעת המחיר הזולה ביותר, בחרו את הצעת המחיר שנשלחה על ידי חברת הניהול ואחזקת המבנים עמה אתם מרגישים בטוח לצאת לדרך – למען חווית מגורים טובה יותר.

יכול לעניין אותך

קבוצת מרום

משרדים והנהלה

טלפון קווי משרד ראשי: 073-789-5189

טלפון נייד: 052-630-3438

אימייל: office@maromgroup.org

כתובתנו: גרשון ש"ץ 16 תל אביב