אחזקת מבנים המדריך המלא: פרק ב' – מבנה הבית המשותף ועבודה מול נותני שירות וספקים

בפרק א׳ של המדריך המלא לניהול ועד הבית עסקנו בנושא ביטוח הבית המשותף. דיברנו ארוכות על כל נושאי הביטוח, חשיבותה של הפוליסה ועוד. בחלק השני במדריך בחרנו להתרכז בדבר משמעותי ביותר.  מבנה הבית המשותף וניהולו. עבודה מול נותני השירות והספקים הרלוונטיים לבית המשותף. על מנת להבין מי הם אותם ספקים ונותני שירות, יש להבין מהם המרכיבים השונים הקיימים בבניינים. מה הם הדברים האקוטיים שיש לבדוק בכל קטגוריה ואילו ביקורות יש לבצע. יש לזכור כמובן, שבכל הנוגע לאחזקת מבנים, כל בניין שונה במרכיביו ומאפייניו. בבניין בן 10 קומות ככל הנראה תהיה מעלית. בזמן, שבניין בעל 3 קומות ככל הנראה לא יכלול משאבות מים. בניין אחד יכלול חניון בעל מכפילי חניה בעוד שבבניין אחר כלל לא תהיה חנייה.

מבולבלים? החלטנו לעשות לכם סדר בנושא, בואו נצא לדרך:

ניקיון

ניקיון הבניין הוא מרכיב עיקרי בתחום אחזקת מבנים ומשפיע באופן ישיר על חווית המגורים בו. בחירת מנקה או חברת ניקיון איכותית תשפיע רבות על ההרגשה הכללית של כלל דיירי הבית ולכן יש לשים דגש רב בבחירת נותני השירות בתחום זה. לרוב, חברה לניהול ועד בית תעבוד במקביל עם מספר חברות ניקיון ומנקים, אשר נבחרו בקפידה וכאלו העומדים בסטנדרט אותו מציבה החברה.

מה חשוב לדעת?

• פגישה ראשונית עם חברת הניקיון –

  אם נרצה שחברת הניקיון תבצע את עבודתה נאמנה, יש לבצע פגישת אפיון בה נגדיר את כמות הפעמים השבועית הנדרשת לניקיון בבניין, ניתן דגשים חשובים לניקיון ונסביר לחברת הניקיון מה חשוב יותר ומה חשוב פחות בכל הקשור לניקיון ונראות הבית המשותף.

• בדיקה שלחברת הניקיון קיימים כל האישורים הנחוצים –

  חברות ניקיון רבות מעסיקות עובדים באופן לא חוקי. לעיתים מדובר על אישורים מסויימים שחסרים, ולעיתים אותן חברות ניקיון לא מספקות את כל התנאים הסוציאליים הנדרשים לעובדיהם. וכן, זה יכול להשפיע גם עליכם ישירות וחשוב ביותר לבדוק שקיימת פוליסת ביטוח המגנה על הבניין והדיירים במצב שכזה. וכמובן, לדרוש את כל האישורים והמסמכים הנדרשים מחברת הניקיון על מנת לוודא שאכן הכל מנוהל כשורה.

• וידוא איכות הביצוע וביצוע ביקורות שוטפות –

  בכדי לוודא שאכן פעולות הניקיון מתבצעות על הצד הטוב ביותר, יש לבצע ביקורות קבועות כמו גם ביקורות פתע בבניין. בכל ביקור, יש לבחור אלמנט או שניים אותם נרצה לבחון ובו נוודא כי אכן העבודה בוצעה כפי שראוי שתתבצע. במידה ולא כמובן, נדרוש מנותן השירות הסברים ונוודא כי בפעמים הבאות העבודה תתבצע כפי שהוגדרה מלכתחילה. זהו שלב שאסור בתכלית האיסור להקל בו ראש, ותוכלו לזכות בו כחלק ממתן השירותים של חברת אחזקת מבנים מקצועית ומהימנה. 

מבנה הבית המשותף – גינון והדברה

מה יותר טוב מגינה מטופחת וירוקה? לא הרבה…
אמנם לא בכל בניין קיימת גינה ולא קיים הצורך בעבודות גינון, אך בבניינים המכילים גינה – יש לשים דגש רב על בחירת הגנן הנכון ולתכנן כראוי את חוץ הבניין כך שיהיה ירוק ונעים. בין עבודות הגינון נוכל למצוא עבודות השקייה, שתילה, גיזום, עיצוב, דישון, ריסוס, הדברה ועוד. כמו כן, חשוב לבדוק היטב את מערכת ההשקיעה והממטרות במידה וישנן ולדאוג לבצע תיקונים בעת הצורך.

מה חשוב לדעת?

• תדירות ואופי הפעילות – עבודות גינון לרוב לא יעלו על ביקור אחד בחודש בעוד שפעולות הדברה נדרשות ברוב המקרים פעם אחת בשנה בלבד. יש לשים לב שכמות הביקורים של הגנן משפיעה באופ ישיר על עלויות הגינון ויש לבחון בקפידה את כמות הביקורים שנגדיר לנותני השירות בתחום זה.
• מיומנות וניסיון – יש לבחור גנן מקצועי ובעל ידע מתאים. לא כל גנן או מדביר הם בעלי הידע והניסיון הנדרשים. גנן מקצועי יתייחס למספר אלמטנים כמו התחשבות במידת החשיפה של אזורים מסוימים לשמש, בדיקת הקרקע עבור תכנון מוצלח לסוגי הצמחים בגינה, אבחון מידת התחזוקה הרצויה ולעיתים אף הנגשה של הצעות לייעול ושידרוג הגינה.
• רשיונות – לא כל גנן או מדביר הם בעלי רישיון בתוקף ולכן חשוב לבדוק זאת. מצאתם גנן או מדביר מוסמך? דרשו לדבר עם לקוחותיו על מנת לשמוע את דעתם לגבי השירות אותו הם מקבלים מאותו בעל מקצוע – וכך תוכלו לגבש בקלות את החלטתכם.
  ככל הנראה שועד בית פנימי כן ישתדל שכן לדאוג, כמיטב יכולתו, לכל הסעיפים המצוינים מעלה – אך חברת אחזקת מבנים מקצועית עושה את זה כחלק מהשירות שלה, ולו הבסיסי ביותר, בצורה אחראית ומסודרת.

מעליות

מעליות משפרות פלאים את החיים בבית המשותף. כאמור, לא בכל בניין קיימת מעלית ואנו נתייחס לאותם בתים משותפים הכוללים מעלית, כמובן. עם זאת, חשוב וראוי לציין, כי חברה לניהול ועד בית יכולה לדאוג להתקנת מעלית בבניין. החל מבחירת הספק וסיוע לאורך כל התהליך וכלה בווידוא ההתקנה והטיפול על פי החוק. נושא המעליות הוא נושא רחב המכיל המון מידע.  בחרנו להתמקד בדברים שנראים לנו החשובים ביותר.

מה חשוב לדעת?

• אחזקה וטיפולים מונעים – אחזקת מעליות כוללת בין היתר שימון של הצירים והמערכות השונות. חיזוק הברגים במידת הצורך, בדיקת מעגלי הבטיחות ותקינותם, בדיקת הדלתות וחיבורי החשמל ועוד. למרבה ההפתעה, גם ניקיון המעלית כרוך באחזקה השוטפת שלה. ולכן יש להקפיד לשמור על ניקיונה בכדי למנוע נזקים בטווח הארוך.
• בדיקות – בנוסף לביקורת החודשית שמתבצעת על ידי חברת המעליות עצמה, יש לבצע בדיקת מהנדס מוסמך אחת לחצי שנה לכל הפחות. בדיקת המהנדס נדרשת על פי חוק והינה חיונית ביותר, שכן היא בודקת את חברת המעליות עצמה ואת תחזוקת המעלית הכללית ותקינותה. במילים פשוטות, חברה מקצועית לאחזקת מבנים לא רק תתאם את הבדיקות – אלא תבדוק, הלכה למעשה, את הבודקים עצמם.

כיבוי אש וספרינקלרים

החיים בבית משותף כוללים לצערנו גם סיכונים. סכנה מאוד מוכרת וידועה היא סכנת השריפה. לכן חשוב מאוד לדאוג שהבניין עומד בסטנדרט הנדרש. ומכיל את כל הציוד הרלוונטי לשעת מקרה (מטפים, ברזי כיבוי, ספרינקלרים, גלאי עשן וכו׳). שירותי הכיבוי מחויבים על פי חוק לבצע בדיקות בבניינים לפחות אחת לשנה. בנוסף, הם רשאים לחלוטין לבצע ביקורות פתע בתדירויות משתנות.

מה חשוב לדעת?

• ציוד כנדרש בחוק – בכל בניין ובניין ישנה חובת הימצאות של מספר מוצרי כיבוי אש. הציוד הבסיסי נמצא בתוך ארון כיבוי אש. עליו להיות מאוחסן ושמור בצורה בטיחותית – בכל קומה וקומה! נוסף על כן, הציוד צריך להיבדק מעת לעת ויש לוודא כי לא קיים כל בלאי במוצרי כיבוי האש. שימו לב שלמטפים, לדוגמא, ישנו תאריך תפוגה אותו חשוב לבדוק.
• תקנות ודרישות – ישנן מספר רב של תקנות בכל הנוגע למערכות כיבוי האש בבניינים. חשוב ביותר לבדוק מהן דרישות הסף בבניין שלכם, שכן אלו משתנות מבניין לבניין, בהתאם לאופי הבניין, מבנה הבניין ואלמנטים נוספים. בבניינים עם יותר מ-9 קומות, למשל, חלה חובת התקנת ספרינקלרים וגלאי עשן. בכל הקשור לכיבוי אש קל מאד להקל ראש, אך זהו תחום שצריך להתייחס אליו בשיא הרצינות על מנת למנוע אסון או חס וחלילה אבדות בנפש ולכן חברה העוסקת באחזקת מבנים באופן מקצועי שמה דגש על נושאים מסוג זה. 

מבנה הבית המשותף – משאבות ומאגרי מים 

משאבות מים בבניינים הינו נושא אליו רוב הדיירים בבניין כלל אינם מודעים אליו. המשאבה היא מכונה אשר במהותה מעבירה נוזלים (או מוצקים) מפתח היניקה ומעלה. העברת הנוזלים מתבצעת באמצעות דחיפה לפתח הסניקה. ישנם סוגים רבים של משאבות אך מבין כולן הנפוצה ביותר היא המשאבה הצנטריפוגלית. משאבה זו נעזרת במאיץ על מנת לדחוף את הנוזלים כלפי מעלה. חיטוי המאגר נועד לשפר את איכות המים כמו גם להאריך את חיי הצנרת והמשאבות בבניין.

מה חשוב לדעת?

• עפ״י החוק, יש לבצע חיטוי של מאגרי המים אחת לשנה לכל הפחות. למאגרי המים זורמים מים ממאגרים או מאי אלו קידוחים שמבצעת הרשות המקומית. משם מוזרמים המים אל הדירות בבניין. לצערנו, רוב המאגרים אינם מטופלים כראוי. ניתן למצוא בהם מפגעים בריאותיים אשר עשויים לגרום לנזקים רבים. בשל כך, חיטוי מאגרי המים בבניין אינו המלצה. על אף שהחוק דורש זאת, יש להקפיד לבצע זאת עם חברה מוסמכת. ובהתאם לתדירות המומלצת.
• ישנן מספר פעולות שיש לבצע בכל הנוגע לטיפול במאגרי המים בבניינים. איטום פתח המאגר כראוי, החלפת מכסה פתח המאגר בעת הצורך, ריקון מאגרי המים, ניקוי המאגרים באמצעות חומר מיוחד אשר עומד בדרישות (לרוב, סודיום היפוכלוריט), ניקוי חלקי המתכת במאגר באמצעות קיטור, ניקוז ועוד. הפעולה צריכה להיות מתואמת עם הרשות המוסמכת ובהתאם להנחיות משרד הבריאות.
• חשוב מאוד לוודא שבסיום העבודה מבצע העבודה מדביק תווית במקום חשוף לכל. בתווית זו יופיעו הפרטים של נותן השירות, תאריך הניקוי ותאריך היעד לביצוע הניקוי הבא.

על קצה הקרחון…

כפי שבוודאי הבנתם עד כה, ניהול בניין כהלכה אינה משימה פשוטה כלל וכלל. ידע ומקצועיות הם בהכרח, כמו גם אחריות רבה המוטלת על וועד הבית. חברה לניהול וועד בית הינה הפתרון המושלם עבור כל בניין המכבד את עצמו. על כל וועד בית לשים את האלטרנטיבה למינוי חברת ניהול בראש סדרי העדיפויות.

ישנן לא מעט חברות המציעות שירותי אחזקת מבנים וניהול. לכן, נחקור היטב טרם הבחירה בחברה שכזו לניהול הבניין שלכם. בקשו לדבר עם ממליצים. שאפו להיפגש פיזית עם אחד מנציגי החברה. וקחו חלק פעיל באפיון הבניין וצרכיו יחד עם החברה שבחרתם. לדיירים רבים ישנה נטייה לזלזל בעבודתה של חברה לניהול וועד הבית. אך כפי שבוודאי הבנתם לאור קריאתכם בדקות האחרונות – ניהול בניין מגיע עם אחריות כבדה. בנוסף, צורך להכיר את השוק ואת נותני השירות והיכולת לנהל בצורה מקצועית ויסודית לכל אורך השנה תוך עמידה בדדליינים, בתקנים וכיוב׳.

לסיכום

התייעצו עמנו לגבי ניהול אחזקת הבניין שלכם, או לחלופין לגבי אי אלו מן הנושאים שצוינו בכתבה זו. אנחנו בקבוצת מרום שמחים לעזור. חטיבת הניהול והאחזקה ״מרום אחזקות״ שואפת להיות מובילה בתחומה. הן מבחינת רמת השירות אותה היא מספקת והן מבחינת החוויה הכוללת אותה יקבלו דיירי הבניין.