ניהול ואחזקת מבנים – מה חשוב לדעת?

כל עסק דורש ניהול. כל נכס נדל״ני, דירת מגורים או בניין רב קומות, הוא עסק לכל עניין ודבר. ועסק שדורש התייחסות, תשומת לב ותפעול. ניהול שוטף ותפעול אופרטיבי של בניין מגורים דורש מספר אלמנטים עליהם נרחיב במאמר זה. בתור התחלה, חשוב לציין, כי ממש בימים אלו מקדמים החלטה חשובה. החלטה הקובעת כי כל בית משותף בישראל מנוהל באמצעותה של חברת ניהול ואחזקת מבנים. ועד הבית המוכר והטוב הופך לאט לאט לפחות רלוונטי. ישנן בשוק חברות ניהול ואחזקת מבנים רבות אשר יציעו את עבודת וועד הבית. רק שהפעם הדבר יתבצע בצורה אחראית יותר, מסודרת יותר ויעילה יותר.
ניהול ואחזקת מבנים אינו עסק פשוט; על מנת שדיירי הבניין יהנו מאורח חיים ברמה גבוהה ולחוויית מגורים טובה יותר, יש לדאוג לסדר ולארגן את הבניין ברמה הארגונית. פירוש הדבר, הוא לנהל את חשבון הבנק באחריות וברצינות. איך? באמצעות שימוש בידע. ניסיון ומעקבים שוטפים של חשבון הבנק, וכלה בביצוע מגוון פעולות של אחזקה מונעת כדוגמת איטום ובדיקת מערכות הבניין לפני תקופת החורף.
יתרון נוסף ומשמעותי בחברה לניהול ואחזקת מבנים הוא הכוח התפעולי שלה אשר נוצר לאור נפח העבודה הגדול שלה. חברה שמנהלת עשרות ומאות בניינים, לרוב תעבוד במקביל עם מספר אנשי מקצוע מכל סוג. כך, תדע להוזיל החברה את העעלויות של הספקים ונותני השירות. אלו אשר נדרשים להיקרא לדגל עבור התפעול השוטף של הבית המשותף. כאשר חברת ניהול ואחזקת מבנים מוזילה את הוצאות הבניין, היא תוכל להגדיל את רווחיות חשבון הבנק ובמקרים מסוימים לבצע פעולות שיפור ושימור בבניין אשר דורשות הוצאת כסף (ולרוב גבייה ייעודית מבעלי הדירות הבניין) בקלות רבה.

מינוי חברת ניהול ואחזקת מבנים – רוב רגיל מול רוב מיוחד

על מנת שחברת ניהול ואחזקה תתחיל לנהל את הבניין שלכם, יש להשיג רוב בהצבעת בעלי הדירות בבניין. ההצבעה מתבצעת באסיפת דיירים. כאשר יש רוב, יכולה חברת הניהול ונציגות הוועד לקדם את התהליך. על ידי העברת המושכות אל חברת הניהול. בהקשר זה, חשוב לשים לב להבדל קטן. הבדל בין בניין המנוהל על ידי ועד הבית פנימי, לבין בניין המנוהל על ידי חברת ניהול. כדי להחליף את נציגי הוועד בחברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית, יש להשיג רוב מיוחד בהצבעה. רוב של 67% מבעלי הדירות בבניין, לכל הפחות. החלפת חברת ניהול דורשת הסכמה של 51% מבעלי הדירות.

רוב רגיל, רוב מיוחד, רוב מוחלט

אנשים רבים נוטים להתבלבל בין סוגי ההחלטות שניתן וצריך לקבל בבניין מגורים, ואילו סוגי רוב נדרשים על מנת להכריע סוגיות כאלו ואחרות. החלטנו לעשות לכם סדר גם בנושא הזה. נושאים כמו שינוי דמי ועד הבית, גביית תשלום נוסף לוועד הבית. החלפת חברת ניהול בחברת ניהול אחרת. הגדרת מעלית כמעלית שבת, החלפת ספק גז ושיפוץ עבור אחזקה ושימור. אלה ידרשו רוב רגיל בלבד. (51% מבעלי הדירות בבניין). החלטות כמו התקשרות עם חברת ניהול עבור החלפת נציגות ועד הבית, שינוי תקנון הבית המשותף, בניית ממ״ד בבניין או ביצוע פרויקט תמ״א ידרשו רוב מיוחד של 67% מבעלי הדירות. נושאים מיוחדים כמו שיפוץ עבור שיפור ושדרוג (שלא בדומה לשיפוץ עבור תחזוקת הבניין) ידרשו רוב מוחלט של 100% מבעלי הדירות בבניין.

שימור ושיפור ערך הבניין

בבניינים ישנים יותר, קיימת דרישה לתחזוקה שוטפת עיקשת יותר. חברת ניהול ואחזקת מבנים איכותית ומהימנה תדע בדיוק האם קיים צורך בשיפוצים מסוימים. עבודות צבע וטיח, ניקוי מרזבים מעת לעת, בחיזוק הבניין באמצעות שיטות חיזוק שונות ועוד. לא כל חברות הניהול מבינות לעומק את הנושא הזה ולכן יש להקדיש זמן רב ומחשבה בבחירת חברת הניהול לבניין. חברת ניהול ואחזקת מבנים מקצועית לרוב תחזיק באמתחתה אנשי מקצוע המתמחים בשיפוצים ותיקונים מסוימים, ובמידה ולא, לבטח יהיו להם מספר רב של נותני שירות אשר יודעים לבצע עבודות תחזוקה שוטפות, קלות ומורכבות לכל אורך השנה.

לסיכום

לפני בחירת חברת ניהול לבניין שלכם, הרגישו חופשי לשאול את כל השאלות שעולות על דעתכם. לאחר שנקבל את התשובות נבחר עם מי נרצה להתקדם. דרשו לדבר עם לקוחות ממליצים של החברה. כדוגמת בעלי דירות או דיירים בבניינים אחרים המנוהלים על ידי החברה. אל תמהרו לקחת את הצעת המחיר הזולה ביותר. בחרו את הצעת המחיר שנשלחה על ידי חברת הניהול ואחזקת המבנים עמה אתם מרגישים בטוח לצאת לדרך. למען חווית מגורים טובה יותר.